Zéro Artificialisation Nette (ZAN) : la dépollution, levier de valorisation des friches

ZAN : la dépollution comme prérequis projet

Du foncier disponible au foncier reconvertible

La trajectoire Zéro Artificialisation Nette (ZAN), introduite par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (article 194), renforce la sobriété foncière et accélère le recours à des emprises déjà artificialisées : friches industrielles, anciennes activités urbaines, dépôts, stations-service, plateformes logistiques. Or ces sites présentent fréquemment un passif environnemental (sols, eaux souterraines, gaz du sol) qui conditionne directement la faisabilité technique et financière d'un programme immobilier.

Dans ce contexte, la dépollution devient un levier de valorisation lorsqu'elle permet de transformer un actif « incertain » (risques, prescriptions, surcoûts potentiels) en actif constructible et finançable, grâce à une démonstration documentée de la compatibilité entre l'état des milieux et l'usage futur.

Cadre SSP : démontrer la compatibilité d'usage

En France, la gestion des sites et sols pollués (SSP) s'appuie notamment sur la méthodologie nationale SSP (avril 2017) et sur la série de normes NF X31-620 (prestations d'études, d'assistance et de contrôle). L'enjeu n'est pas d'afficher une intention, mais de produire des éléments techniquement opposables : schéma conceptuel (sources-transferts-cibles), diagnostic multi-milieux, analyse des voies d'exposition, objectifs de gestion, plan de contrôle et traçabilité.

Intervention en pilotage global SSP

G.M.E.P se positionne sur une offre de prestation globale en SSP pour sécuriser les projets immobiliers sur fonciers urbains contraints : coordination des investigations, définition de scénarios de gestion, intégration des contraintes chantier (phasage, interfaces, logistique), et consolidation des livrables utiles aux décideurs (maîtrise d'ouvrage, financeurs, assureurs, collectivités) dans le respect des référentiels applicables.

Friches urbaines : risques et points de rupture

Polluants typiques et milieux impactés

Les friches issues d'activités industrielles ou artisanales concentrent souvent plusieurs familles de polluants (ex. hydrocarbures, HAP, solvants chlorés, métaux, cyanures, goudrons) et plusieurs milieux potentiellement impactés : sols, eaux souterraines, gaz du sol. La présence d'ouvrages enterrés, de remblais hétérogènes et d'historiques multi-sources crée une forte variabilité spatiale, particulièrement en zones urbaines denses.

SIS et ICPE : implications opérationnelles

Deux notions structurent fréquemment la stratégie de reconversion :

• SIS : les Secteurs d'Information sur les Sols sont encadrés par l'décret n° 2015-1353 du 26 octobre 2015 et consultables via le portail Géorisques. En SIS, la réalisation d'études de sols et la prise en compte de leurs conclusions dans le projet sont des points d'attention majeurs, notamment lors des actes et autorisations d'urbanisme.
• ICPE : une Installation Classée pour la Protection de l'Environnement est une activité susceptible de générer risques, pollutions ou nuisances et relève d'un régime réglementaire (déclaration, enregistrement, autorisation). Une synthèse officielle est disponible sur Service-Public.fr (ICPE).

Dans les deux cas, la valeur foncière dépend de la capacité à documenter l'état des milieux, à justifier l'usage futur, et à sécuriser les mesures de gestion dans le temps.

Erreurs fréquentes qui dégradent coûts et délais

Sur les opérations de reconversion, les dérives se produisent rarement sur un « coût unitaire » de dépollution ; elles naissent plutôt d'écarts de stratégie :

• Sous-caractérisation : maillage inadapté, absence de ciblage des zones à risque, découverte tardive de points chauds => reprises et rephasage.
• Sur-caractérisation non orientée décision : volumes de prélèvements non corrélés aux décisions CAPEX/OPEX => coût d'étude élevé sans réduction d'aléa utile.
• Arbitrage démolition/terrassements tardif : filières déchets (bétons, enrobés, terres sous dallages) non intégrées dès la conception => surcoûts et impacts planning.
• Gaz du sol insuffisamment traité : COV/BTEX, migration de vapeurs, besoins de barrières passives/ventilation => impact direct sur constructibilité et coût global.
• Pilotage multi-acteurs fragile : absence de règles de décision et de traçabilité => divergences d'interprétation, retards, contentieux.

Stratégie SSP : sécuriser usage, budget, planning

Partir de l'usage futur et de ses exigences

La performance d'une stratégie SSP repose sur l'alignement usage - risque - travaux. Concrètement, il s'agit de qualifier l'usage futur (logements, tertiaire, ERP, espaces verts), les aménagements (sous-sols, jardins, parkings), les interfaces (mitoyens, réseaux), puis d'en déduire les voies d'exposition pertinentes et les objectifs de gestion.

Le schéma conceptuel sert de colonne vertébrale : il structure la compréhension du site et permet de dimensionner les investigations « au bon niveau » (ni insuffisant, ni dispersé) conformément aux logiques décrites par la méthodologie nationale SSP.

Investigations ciblées selon la NF X31-620

La série NF X31-620 encadre les prestations liées aux SSP (études, assistance, contrôle) et vise à fiabiliser la qualité, la traçabilité et l'exploitabilité des données. Dans une logique de reconversion, les investigations gagnent à produire des livrables directement « chiffrables » :

• zonage fin (horizons, remblais, interfaces réseaux/ouvrages, hot spots),
• cartographies par familles de polluants et par milieux,
• hypothèses de volumes par classes d'orientation (réemploi, traitement, exutoire),
• chaîne de traçabilité prélèvement-analyse-interprétation (données et décisions).

Objectif : réduire l'aléa utile à la décision (coût, délai, prescriptions) plutôt que produire une quantité de données difficilement actionnable.

Démolition, terrassements, filières : intégrer le bilan global

En zone urbaine, la décision « démolir vs conserver » et la stratégie de terrassement ont un effet direct sur les volumes, la logistique (rotations camions, emprises), les nuisances et l'empreinte carbone. Une approche robuste compare des scénarios :

• in situ (réduction des flux, contraintes de mise en oeuvre, contrôle),
• ex situ (maîtrise de la qualité via filières, mais transport et dépendance exutoires),
• réemploi sur site lorsque techniquement compatible (qualité et traçabilité),
• dimensionnement des contrôles de fin de chantier et critères d'acceptation.

Cette logique est cohérente avec l'esprit ZAN : limiter les mouvements de terres quand possible, maîtriser les impacts et sécuriser la conformité à l'usage.

Risques sanitaires : rendre les exigences mesurables

De l'exposition au critère de gestion

La valorisation foncière dépend de la capacité à transformer le « risque » en exigences mesurables : objectifs de gestion par zone et par usage, dispositifs de surveillance si nécessaire, et critères d'acceptation vérifiables. La gouvernance technique doit aussi prévoir la gestion des découvertes en phase travaux (structures enterrées, poches polluées, variations hydrogéologiques) pour éviter les dérives planning.

Traçabilité et attestations en SIS

En SIS, la démonstration attendue porte sur la réalisation d'une étude de sols et la prise en compte de ses conclusions dans le projet. Le cadre réglementaire associé aux SIS est rappelé par le décret n° 2015-1353 du 26 octobre 2015 et des ressources de synthèse sont disponibles sur Géorisques (dossier SIS). La traçabilité (investigations, contrôles, décisions) devient alors un livrable aussi important que l'ingénierie travaux, car elle conditionne l'instruction, la confiance des parties prenantes et la réduction des provisions de risque.

Valeur foncière : gains, limites, tendance

Comment la dépollution crée de la bancabilité

Sous ZAN, la dépollution crée de la valeur surtout parce qu'elle rend le projet :

• prévisible (aléa réduit par zonage et scénarios),
• finançable (CAPEX borné, risques résiduels explicites),
• autorisable (dossier cohérent, usage justifié),
• constructible (phasage et contraintes intégrés).

Le point clé est l'ingénierie de l'incertitude : cadrer ce qui est connu, ce qui reste incertain, et comment on le pilote en phase travaux.

Limites : hétérogénéité et effets "découverte"

Les friches restent des systèmes complexes. Même avec une stratégie rigoureuse, des aléas peuvent subsister (réseaux, remblais composites, lentilles polluées, accès limité). Pour protéger budget et planning, il est recommandé d'intégrer dès l'amont un dispositif de décision chantier (contrôles, règles de tri, documentation, seuils d'arrêt/reprise) aligné sur la méthodologie SSP et les logiques de qualité de la NF X31-620.

Perspectives (1 ligne)

À moyen terme, l'industrialisation de la traçabilité, la standardisation des données et l'intégration d'indicateurs environnementaux (dont carbone) devraient renforcer les approches SSP orientées décision et preuve.

Message clé : réduire l'aléa pour valoriser

Ce qui fait réellement la différence sur une friche

Sous ZAN, la valeur se construit sur la capacité à démontrer, de façon vérifiable, la compatibilité d'usage d'un foncier déjà artificialisé, au coût et au délai annoncés. Les leviers techniques sont concrets : schéma conceptuel robuste, investigations ciblées, zonage fin, arbitrage démolition-terrassements-filières, prise en compte des gaz du sol, analyse des risques sanitaires et traçabilité.

Conclusion et appel à action

En apportant une gestion SSP structurée (diagnostic, scénarios, pilotage de travaux et production de preuves), G.M.E.P aide les opérateurs à sécuriser la constructibilité, fiabiliser le budget et tenir les jalons planning sur des reconversions urbaines complexes. Pour cadrer votre projet (friche, SIS, ancien site ICPE) et obtenir un chiffrage orienté décision, demandez un devis à G.M.E.P.